En septiembre del año pasado entró en vigor la normativa para regular los precios de alquiler en Catalunya. Dicha Ley, afecta a los nuevos contratos de alquiler que se firmen desde que entró en vigor la disposición y afecta a viviendas que sean la residencia permanente del arrendatario y que formen parte de un área declarada como mercado de vivienda tensa que abarca unos 60 municipios.

Cómo calcular los nuevos precios del alquiler

Para calcular la renta máxima que se puede pactar en un nuevo contrato de alquiler. La norma general es simple. Ha de ser el menor precio de estos dos:

1. El precio del anterior alquiler siempre que éste haya sido firmado después del 21 de septiembre de 2015. Esa renta inicial se ha de actualizar en base a la evolución que haya sufrido el índice de garantía de competitividad (no el IPC).
2. El precio de referencia establecido por la Generalitat de Catalunya.

Las excepciones a la norma

• Si el propietario de la vivienda tiene una renta inferior a 2,5 veces el indicador de renta de suficiencia de Catalunya
• Viviendas de protección oficial, de inserción, de carácter asistencial o similares
• Viviendas de obra nueva o resultado de una gran rehabilitación, la ley sólo será de aplicación para los contratos firmados a partir del 22 de septiembre de 2023
• Viviendas de más 150m² de superficie útil
• Pisos turísticos o arrendamientos de temporada.
• Los contratos de vivienda habitual fuera de estos 60 municipios. 

Las alternativas

El inversor patrimonialista debe buscar alternativas a la nueva regulación ya que si bien los precios del alquiler se han visto limitados por el Govern, el coste de inversión sigue siendo el mismo. Es decir, de momento, los precios de los pisos o edificios residenciales no han sufrido bajadas que puedan compensar la limitaciones en las rentas y, por tanto, las rentabilidades son inferiores ahora.

1. La cláusula Berlín

Esta cláusula estipula dos precios de alquiler. Uno,en base a la normativa actual y otro, más alto que se activará automáticamente si la Ley catalana queda suspendida por el Tribunal Constitucional. 

2. Añadir los gastos al precio de alquiler

Una manera de poder incrementar las rentas es imputar los gastos de IBI y Comunidad de Propietarios al arrendatario o bien separar trastero o parking para cobrarlos aparte, a fin de que éstas rentas complementen la pérdida que supone la falta de incremento de precios de alquiler según el Índice.

3. Implementar otras modalidades de arrendamiento

Debido a la nueva normativa, los inversores se verán obligados a buscar alternativas. Por ello, plantear las operaciones de inversión patrimonialista desde los siguientes puntos de vista, podría ser bastante interesante:

• Alquiler por habitaciones: Alquilando por habitaciones, la renta que se obtendrá será parecida o algo superior a las que se obtenían antes de la implementación de la normativa, con la ventaja de que se diversifica el riesgo de que el inquilino rescinda el contrato ya que en un mismo piso, tendremos varias personas con diferentes contratos de arrendamiento por habitación. Por el contrario, deberemos contratar una empresa explotadora para que gestione los alquileres.
• Alquiler de temporada: El arrendamiento por temporada es una buena fórmula de monetización. El inquilino alquila el piso por un periodo mínimo de un mes y máximo de 11 meses y debe declarar que no es su vivienda habitual o permanente. Las rentabilidades que se obtienen son superiores al anterior modelo.
• Alquiler turístico: Esta modalidad es la más lucrativa para el inversor pero resulta difícil de implementar a la práctica ya que es necesario obtener la licencia pertinente cosa que cada vez resulta más complicado en ciudades como Barcelona.
• Coliving: El Coliving supone rentabilidades anuales del 7% o 8% pero demanda una explotación profesional en base a un modelo de negocio y que los activos cuenten con diferentes zonas comunes.

4. Build to Rent

Debido a que la nueva Ley no aplica a la obra nueva ni a las grandes rehabilitaciones, cobra importancia el hecho de buscar activos válidos para realizar una operación Build to rent.

Nuestra conclusión

Debido a la diferencia de precios entre los importes de compra de los activos y la regulación de las rentas, el inversor debe encontrar otras fórmulas de monetización para seguir obteniendo rentabilidades atractivas, o bien, apostar por la inversión en el mercado terciario o las operaciones de especulación.

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