Esta nueva tendencia, de origen anglosajón, está calando como una nueva forma de invertir. La idea es que un inversor construya edificios o complejos residenciales que, de inicio, se destinan al arrendamiento con el objeto de dar respuesta a una demanda y tendencia social cada vez más consolidada entre los jóvenes que han dejado de lado la idea de comprar y buscan viviendas de alquiler de calidad en las que asentarse a largo plazo. Tanto es así que, según lo que hemos podido averiguar, el 17% de los jóvenes no tienen interés en comprar una vivienda ni a corto ni a largo plazo.

Estas unidades residenciales se construyen con materiales resistentes que no se dañan con el tiempo.  Normalmente se edifican viviendas pequeñas con numerosos espacios comunes para fomentar la convivencia y el sentimiento de comunidad. En este sentido, es clave que la construcción sea lo más sostenible posible.

De esta manera, vemos un creciente interés por un producto enfocado a un público de poder adquisitivo alto, buscando no solo una buena ubicación, sino una combinación de servicios de alto standing.

¿Qué ventaja tiene este modelo para los inversores?

Según unos datos extraídos del portal de internet pisos.com, por una vivienda media con un precio de 189.200 euros y una renta mensual de alquiler de 988 euros, se obtuvieron 11.856 euros brutos anuales, lo que proporcionó una rentabilidad del alquiler en el tercer trimestre de 2020 del 6,26%.

Así, además de una interesante rentabilidad, este modelo ofrece unos beneficios a largo plazo prácticamente inmutable ya que la escasa rotación de los inquilinos garantiza un índice de ocupación estable. De hecho, este año marcado por el COVID19, se han visto que se ponían en marcha cada vez más proyectos Build to rent.

¿Es el futuro?

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El Coliving es una forma de compartir vivienda y sinergias profesionales con personas con los mismos intereses tanto a nivel particular como profesional ya que se prima que trabajen en sectores afines. La idea es compartir las zonas comunes, crear actividades en grupo y fomentar el sharing. Al final, este modelo va dedicado a personas profesionales, con cierto poder adquistivo y que prefieren las experiencias a lo material.

¿Qué es el cohousing?

El Cohousing, en cambio, es una forma de vivienda donde los residentes conforman una comunidad donde comparten espacios e intereses dentro de la esfera de la vida privada y no profesional. Es decir, se quiere priorizar e incentivar la vida en común, compartiendo espacios y aficiones.

Ventajas y diferencias

De este modo, Cohousing y el Coliving se diferencian principalmente en que, en el primer modelo, la propiedad es de los vecinos de forma colectiva y, en cambio, en el segundo, las personas que viven en Coliving lo hacen de alquiler. De esta manera, en el CoHousing  las personas no son propietarias de sus pisos sino que deciden crear una comunidad con el fin de construir un edificio o un conjunto de casas para compartir espacios y sinergias. Los cohousers obtienen un título participativo, pagan una cuota mensual (una especie de alquiler) y viven allí durante varios años.

El perfil de las personas que viven en un Coliving o en en Cohousing, también suele ser diferente. El usuario del Coliving es el millennial: profesionales jóvenes que buscan una modalidad de vivir tipo residencia de estudiantes y que quieren que sus ‘colivers’ tengan intereses, aficiones y trabajos afines. En cambio, el Cohouser suele ser una persona de mediana edad que busca vivir en un modelo colaborativo y que, entiende, que vivir compartiendo sinergias con otras personas, es mejor que vivir sólo como individuo.

En este sentido, el estilo de vida del cohousing ha seducido a personas mayores ya que les permite disfrutar de bienestar y calidad de vida. Existen varias propuestas que ya funcionan en Madrid o Barcelona.

Las comunidades de cohousing para mayores se caracterizan por su autopromoción. Es decir, las personas que quieren vivir de esta manera son quienes diseñan intencionadamente el espacio físico en el que van a vivir y las actividades que se van a realizar, con el fin de favorecer la relación vecinal. Ellas mismas se encargan de gestionarlas y lo hacen sin jerarquías.

Por contra, en el caso del Coliving han aparecido ya diferentes formas de operar dentro de este misma modalidad:

• Modelo Híbrido: Este modelo lo proporcionan hoteles, hostels u otras empresas del sector hospitality que quieren alquilar sus habitaciones de forma mensual, aprovechando los espacios comunes.
• Modelo Vertical: Son los Coliving tipo residencia de estudiantes. Es decir, edificios enteros destinados a Coliving que ofrecen diferentes espacios comunes para fomentar las sinergias de los colivers.
• Modelo Urbano: Son los Coliving normalmente operados por empresas inmobiliarias o startups ubicados en grandes ciudades. Este modelo tiende a la descentralización ya que ofrecen pisos o apartamentos en varios edificios localizados en diferentes barrios de una ciudad.

Nuestras conclusiones

Estos modelos de ‘sharing’ surgen de la necesidad de los inversores de buscar alternativas diferentes que otorguen rendimientos interesantes y se adapten al nuevo modelo de sociedad. De hecho, a nivel inmobiliario, este tipo de proyectos pueden ofrecer rentabilidades cercanas al 7,5% .

Por contra, el usuario busca fomentar la vida saludable, la economía colaborativa y la construcción sostenible, para hacer el uso más eficiente posible de los espacios, y así reducir costes e impacto energético.

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En consecuencia, se está creando una demanda de construcciones ‘verdes’ que responda a las inquietudes de los Millennials.

Más en concreto, al grupo demográfico que, en marketing, denominamos como los HENRYs. Es decir, los Millennials y la Generación Z con altos ingresos, amantes de la tecnología, eco-conscientes y éticamente sensibles.

Este nuevo tipo de comprador prefiere las experiencias y el servicio, a la propiedad porqué sí. Un buen ejemplo de ello, son los nuevos negocios que surgen enfocados al ‘sharing’. Se comparte espacio de trabajo, el coche, la moto, los espacios de vivienda, etc…

De este modo y en aras de satisfacer esta nueva demanda, los inversores inmobiliarios en Europa se están poniendo las pilas para crear nuevos modelos de explotación económica ya sea, en el sector residencial con el cohousing o, en el terciario, con los coworkings.

A fin de explorar qué necesitan estos nuevos compradores, DLA Piper ha realizado un estudio y se ha verificado que existe una creciente demanda que apuesta por el edificio verde. Es decir, las construcciones sostenibles. De este análisis se concluye que, el futuro comprador o inquilino buscará edificaciones que respondan a sus intereses intrínsecos como personas. Es decir, edificios que optimicen los recursos, minimicen los residuos, convivan con el medioambiente y se nutran de energía verde.

Siendo así, cabe preguntarse cuál es el motivo principal que encamina a estos inversores a apostar por construcciones sostenibles. En el propio estudio, queda dilucidada dicha cuestión.

El valor residual futuro del edificio junto con el bajo coste en energía y mantenimiento, son los principales factores por los que los HENRYs prefieren este tipo de edificación (ver gráfico).

Fuente: DLA Piper

A pesar de todo lo he explicado, según este sondeo, parece ser que esta tendencia aún no se ha afincado en la península ibérica. No obstante, en Europa, cobra cada vez más importancia y no sólo debido a que la demanda de las construcciones sostenibles crece sino por los incentivos que supone para el cliente final el bajo coste de mantenimiento de este tipo de edificaciones. De hecho, aquí, sólo el 1% está interesado en realizar este tipo de promociones, pero tal y como se puede apreciar en el siguiente gráfico, en Alemania o UK es, cada vez más, una realidad.

Fuente: DLA Piper

De este modo, parece ser que la tendencia será que los inversores y promotores europeos están dispuestos a aumentar el coste de construcción en aras de disponer edificios, casas y apartamentos más sostenibles ya que la demanda de este tipo de construcciones es cada vez más alta y empieza a ser una realidad. Tanto es así que, resulta ser el principal motivo por lo que estos inversores se plantean el desarrollo de edificios sostenibles, como bien muestra el siguiente gráfico.

Fuente: DLA Piper

Ahora, la única duda es: ¿Cuándo empezaran a apostar los inversores y promotores del Sur de Europa por el edificio verde?

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Ciertamente, es complicado invertir en propiedades en Barcelona con este panorama. No obstante, siempre aconsejamos lo mismo. Es el momento del flip over, también conocido como flipping houses, y es el momento de las operaciones rápidas. En épocas de recisión e incertidumbre, la mejor manera de ganar dinero es invirtiendo en operaciones de menos de 6 meses de duración. Así, comprar bien, a buen precio, es la clave. Si compramos bien, siempre tendremos margen de beneficio incluso vendiendo por menos de lo esperado.

“El precio es lo que se paga. El valor es lo que se obtiene.”

Por todo ello, en Investius nos estamos centrando en proponer a nuestros inversores operaciones a muy buen precio derivadas de procesos judiciales, herencias o concursos de acreedores con la intención de que simplemente comprando bien, nuestro inversor pueda desinvertir en menos de 6 meses consiguiendo beneficio. Esta operativa reporta dos ventajas: en primer lugar, nuestro dinero está ‘atado’ menos tiempo y podemos rentabilizar antes y, en segundo, en caso de que la crisis empiece a despuntar, podremos salir más airosamente al no tener la presión de ‘vender bien’ para sacar beneficio. La clave es, una vez comprado el activo, proponer un precio de venta algo inferior a mercado para vender rápido ya que lo que nos interesa es comprar y vender en un corto período de tiempo y rentabilizar.

Otra forma de invertir que aconsejamos en este momento del mercado es el flipping houses. Es decir, comprar propiedades que requieren de cierta reforma en ciudades principales y alrededores, siempre y cuando no entremos dentro del terreno de la VPO. Para ello, miramos de proveer operaciones con una superfície menor a la requerida por la normativa y que impliquen una reforma de entre 6 a 9 meses. Esta forma de inversión, produce mayor rentabilidad pero es importante vigilar los tempos de renovación a fin de poder desinvertir en menos de año o año y medio.

Al final, la clave, es comprar bien.

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Si analizamos el impacto del Coronavirus en el sector inmobiliario, observaremos que, el sector terciario que, acumulaba una cifra de negocio de 1.900M€ en el último trimestre, ha sufrido un duro golpe ya que la crisis que estamos viviendo afecta, principalmente, a las empresas y, en particular, al sector del ocio y el turismo (ver gráfico).

En consecuencia, los hoteles padecerán un descenso de la demanda a causa del miedo generado a las aglomeraciones y a las posibles restricciones de movilidad entre países que se avecinan para evitar rebrotes del maldito COVID19. Asimismo, los propietarios de oficinas se enfrentan a negociaciones a la baja del precio del alquiler a fin de poder soportar el impacto económico de la crisis.

De este modo, la situación en el sector, no parece demasiado favorable. No obstante, si queremos invertir, las alternativas a la inversión inmobiliaria son prácticamente nulas. La inversión en startups sufrirá un retroceso importante, debido al alto riesgo en sí que supone este tipo de operación y a la consecuencias económicas que soportarán las empresas en este 2020. La rescisión en los mercados financieros y la reducción de los tipos de interés ofrecerá a los inversores rentabilidades muy a la baja.

Si bien el panorama no pinta demasiado halagüeño, las alternativas de inversión al sector inmobiliario se presentan poco menos que atractivas. La alta volatilidad del mercado y la reducción de los tipos de interés, hará que podamos esperar rentabilidades nimias.

De esta manera, desde un punto de vista inversor, creemos que la tendencia general será invertir en el sector inmobiliario o aventurarse en operaciones de M&A, aprovechando la situación financiera de algunas empresas tras la crisis.

Claves para invertir durante y después del COVID19

Así las cosas, desde Investius queremos daros nuestras claves para seguir invirtiendo en el sector inmobiliario, a pesar de todo. En este momento de incertidumbre, desde Investius apostamos por:

1. Operaciones rápidas en el sector residencial, de poco importe y con altas rentabilidades que nos otorguen beneficios aunque los precios de mercado caigan. Así, trabajamos para presentar a nuestros inversores operaciones de especulación que ofrezcan entorno al 30% de rentabilidad a fin de poder obtener un beneficio neto, tras la caída de precios, del 15% en menos de 6 meses, aproximadamente.
2. Huir, de momento, del sector terciario. El golpe más duro se lo está llevando el sector terciario, es decir oficinas, retail, hoteles y restauración. Seguramente, podríamos excluir el sector logístico de esta caída. Parece ser que está aguantando bastante bien la crisis aunque una parte del negocio de la distribución está sufriendo por la falta de actividad en puertos y aeropuertos
3. La crisis actual puede resultar ser una gran oportunidad de inversión para grandes inversores con músculo financiero ya que esta situación les permitirá presentar ofertas mucho más agresivas y obtener inmuebles a un precio muy por debajo de mercado. Los proyectos llave en mano para fondos que aprendan a flexibilizar y optimizar los costes fijos para prepararse ante los cambios de demanda y precios, será una de las claves para este tipo de inversores.
4. Alquiler turístico. A medida que se recupere el sector del turismo, en caso de viajar, es probable que se prefiera, alquilar un apartamento que ir a un hotel o hostal, a causa del temor producido por el COVID19 y a fin de reducir posibles riesgos de contaminación si se produce un rebrote.

El negocio no se hace cuando se vende, sino cuando se compra. Si compras bien, aunque vendas mal, ganarás.

Las conclusiones

En resumen, aprovechar la corrección de precios que se producirá en el mercado, diversificar la inversión mediante operaciones de menos importe y leer las oportunidades que se presentarán debido a la crisis, es nuestra receta para invertir en Real Estate durante el 2020.

Ya se sabe, a mar revuelto, ganancia de pescadores 🎣

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