En septiembre del año pasado entró en vigor la normativa para regular los precios de alquiler en Catalunya. Dicha Ley, afecta a los nuevos contratos de alquiler que se firmen desde que entró en vigor la disposición y afecta a viviendas que sean la residencia permanente del arrendatario y que formen parte de un área declarada como mercado de vivienda tensa que abarca unos 60 municipios.

Cómo calcular los nuevos precios del alquiler

Para calcular la renta máxima que se puede pactar en un nuevo contrato de alquiler. La norma general es simple. Ha de ser el menor precio de estos dos:

1. El precio del anterior alquiler siempre que éste haya sido firmado después del 21 de septiembre de 2015. Esa renta inicial se ha de actualizar en base a la evolución que haya sufrido el índice de garantía de competitividad (no el IPC).
2. El precio de referencia establecido por la Generalitat de Catalunya.

Las excepciones a la norma

• Si el propietario de la vivienda tiene una renta inferior a 2,5 veces el indicador de renta de suficiencia de Catalunya
• Viviendas de protección oficial, de inserción, de carácter asistencial o similares
• Viviendas de obra nueva o resultado de una gran rehabilitación, la ley sólo será de aplicación para los contratos firmados a partir del 22 de septiembre de 2023
• Viviendas de más 150m² de superficie útil
• Pisos turísticos o arrendamientos de temporada.
• Los contratos de vivienda habitual fuera de estos 60 municipios. 

Las alternativas

El inversor patrimonialista debe buscar alternativas a la nueva regulación ya que si bien los precios del alquiler se han visto limitados por el Govern, el coste de inversión sigue siendo el mismo. Es decir, de momento, los precios de los pisos o edificios residenciales no han sufrido bajadas que puedan compensar la limitaciones en las rentas y, por tanto, las rentabilidades son inferiores ahora.

1. La cláusula Berlín

Esta cláusula estipula dos precios de alquiler. Uno,en base a la normativa actual y otro, más alto que se activará automáticamente si la Ley catalana queda suspendida por el Tribunal Constitucional. 

2. Añadir los gastos al precio de alquiler

Una manera de poder incrementar las rentas es imputar los gastos de IBI y Comunidad de Propietarios al arrendatario o bien separar trastero o parking para cobrarlos aparte, a fin de que éstas rentas complementen la pérdida que supone la falta de incremento de precios de alquiler según el Índice.

3. Implementar otras modalidades de arrendamiento

Debido a la nueva normativa, los inversores se verán obligados a buscar alternativas. Por ello, plantear las operaciones de inversión patrimonialista desde los siguientes puntos de vista, podría ser bastante interesante:

• Alquiler por habitaciones: Alquilando por habitaciones, la renta que se obtendrá será parecida o algo superior a las que se obtenían antes de la implementación de la normativa, con la ventaja de que se diversifica el riesgo de que el inquilino rescinda el contrato ya que en un mismo piso, tendremos varias personas con diferentes contratos de arrendamiento por habitación. Por el contrario, deberemos contratar una empresa explotadora para que gestione los alquileres.
• Alquiler de temporada: El arrendamiento por temporada es una buena fórmula de monetización. El inquilino alquila el piso por un periodo mínimo de un mes y máximo de 11 meses y debe declarar que no es su vivienda habitual o permanente. Las rentabilidades que se obtienen son superiores al anterior modelo.
• Alquiler turístico: Esta modalidad es la más lucrativa para el inversor pero resulta difícil de implementar a la práctica ya que es necesario obtener la licencia pertinente cosa que cada vez resulta más complicado en ciudades como Barcelona.
• Coliving: El Coliving supone rentabilidades anuales del 7% o 8% pero demanda una explotación profesional en base a un modelo de negocio y que los activos cuenten con diferentes zonas comunes.

4. Build to Rent

Debido a que la nueva Ley no aplica a la obra nueva ni a las grandes rehabilitaciones, cobra importancia el hecho de buscar activos válidos para realizar una operación Build to rent.

Nuestra conclusión

Debido a la diferencia de precios entre los importes de compra de los activos y la regulación de las rentas, el inversor debe encontrar otras fórmulas de monetización para seguir obteniendo rentabilidades atractivas, o bien, apostar por la inversión en el mercado terciario o las operaciones de especulación.

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Esta nueva tendencia, de origen anglosajón, está calando como una nueva forma de invertir. La idea es que un inversor construya edificios o complejos residenciales que, de inicio, se destinan al arrendamiento con el objeto de dar respuesta a una demanda y tendencia social cada vez más consolidada entre los jóvenes que han dejado de lado la idea de comprar y buscan viviendas de alquiler de calidad en las que asentarse a largo plazo. Tanto es así que, según lo que hemos podido averiguar, el 17% de los jóvenes no tienen interés en comprar una vivienda ni a corto ni a largo plazo.

Estas unidades residenciales se construyen con materiales resistentes que no se dañan con el tiempo.  Normalmente se edifican viviendas pequeñas con numerosos espacios comunes para fomentar la convivencia y el sentimiento de comunidad. En este sentido, es clave que la construcción sea lo más sostenible posible.

De esta manera, vemos un creciente interés por un producto enfocado a un público de poder adquisitivo alto, buscando no solo una buena ubicación, sino una combinación de servicios de alto standing.

¿Qué ventaja tiene este modelo para los inversores?

Según unos datos extraídos del portal de internet pisos.com, por una vivienda media con un precio de 189.200 euros y una renta mensual de alquiler de 988 euros, se obtuvieron 11.856 euros brutos anuales, lo que proporcionó una rentabilidad del alquiler en el tercer trimestre de 2020 del 6,26%.

Así, además de una interesante rentabilidad, este modelo ofrece unos beneficios a largo plazo prácticamente inmutable ya que la escasa rotación de los inquilinos garantiza un índice de ocupación estable. De hecho, este año marcado por el COVID19, se han visto que se ponían en marcha cada vez más proyectos Build to rent.

¿Es el futuro?

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El Coliving es una forma de compartir vivienda y sinergias profesionales con personas con los mismos intereses tanto a nivel particular como profesional ya que se prima que trabajen en sectores afines. La idea es compartir las zonas comunes, crear actividades en grupo y fomentar el sharing. Al final, este modelo va dedicado a personas profesionales, con cierto poder adquistivo y que prefieren las experiencias a lo material.

¿Qué es el cohousing?

El Cohousing, en cambio, es una forma de vivienda donde los residentes conforman una comunidad donde comparten espacios e intereses dentro de la esfera de la vida privada y no profesional. Es decir, se quiere priorizar e incentivar la vida en común, compartiendo espacios y aficiones.

Ventajas y diferencias

De este modo, Cohousing y el Coliving se diferencian principalmente en que, en el primer modelo, la propiedad es de los vecinos de forma colectiva y, en cambio, en el segundo, las personas que viven en Coliving lo hacen de alquiler. De esta manera, en el CoHousing  las personas no son propietarias de sus pisos sino que deciden crear una comunidad con el fin de construir un edificio o un conjunto de casas para compartir espacios y sinergias. Los cohousers obtienen un título participativo, pagan una cuota mensual (una especie de alquiler) y viven allí durante varios años.

El perfil de las personas que viven en un Coliving o en en Cohousing, también suele ser diferente. El usuario del Coliving es el millennial: profesionales jóvenes que buscan una modalidad de vivir tipo residencia de estudiantes y que quieren que sus ‘colivers’ tengan intereses, aficiones y trabajos afines. En cambio, el Cohouser suele ser una persona de mediana edad que busca vivir en un modelo colaborativo y que, entiende, que vivir compartiendo sinergias con otras personas, es mejor que vivir sólo como individuo.

En este sentido, el estilo de vida del cohousing ha seducido a personas mayores ya que les permite disfrutar de bienestar y calidad de vida. Existen varias propuestas que ya funcionan en Madrid o Barcelona.

Las comunidades de cohousing para mayores se caracterizan por su autopromoción. Es decir, las personas que quieren vivir de esta manera son quienes diseñan intencionadamente el espacio físico en el que van a vivir y las actividades que se van a realizar, con el fin de favorecer la relación vecinal. Ellas mismas se encargan de gestionarlas y lo hacen sin jerarquías.

Por contra, en el caso del Coliving han aparecido ya diferentes formas de operar dentro de este misma modalidad:

• Modelo Híbrido: Este modelo lo proporcionan hoteles, hostels u otras empresas del sector hospitality que quieren alquilar sus habitaciones de forma mensual, aprovechando los espacios comunes.
• Modelo Vertical: Son los Coliving tipo residencia de estudiantes. Es decir, edificios enteros destinados a Coliving que ofrecen diferentes espacios comunes para fomentar las sinergias de los colivers.
• Modelo Urbano: Son los Coliving normalmente operados por empresas inmobiliarias o startups ubicados en grandes ciudades. Este modelo tiende a la descentralización ya que ofrecen pisos o apartamentos en varios edificios localizados en diferentes barrios de una ciudad.

Nuestras conclusiones

Estos modelos de ‘sharing’ surgen de la necesidad de los inversores de buscar alternativas diferentes que otorguen rendimientos interesantes y se adapten al nuevo modelo de sociedad. De hecho, a nivel inmobiliario, este tipo de proyectos pueden ofrecer rentabilidades cercanas al 7,5% .

Por contra, el usuario busca fomentar la vida saludable, la economía colaborativa y la construcción sostenible, para hacer el uso más eficiente posible de los espacios, y así reducir costes e impacto energético.

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En consecuencia, se está creando una demanda de construcciones ‘verdes’ que responda a las inquietudes de los Millennials.

Más en concreto, al grupo demográfico que, en marketing, denominamos como los HENRYs. Es decir, los Millennials y la Generación Z con altos ingresos, amantes de la tecnología, eco-conscientes y éticamente sensibles.

Este nuevo tipo de comprador prefiere las experiencias y el servicio, a la propiedad porqué sí. Un buen ejemplo de ello, son los nuevos negocios que surgen enfocados al ‘sharing’. Se comparte espacio de trabajo, el coche, la moto, los espacios de vivienda, etc…

De este modo y en aras de satisfacer esta nueva demanda, los inversores inmobiliarios en Europa se están poniendo las pilas para crear nuevos modelos de explotación económica ya sea, en el sector residencial con el cohousing o, en el terciario, con los coworkings.

A fin de explorar qué necesitan estos nuevos compradores, DLA Piper ha realizado un estudio y se ha verificado que existe una creciente demanda que apuesta por el edificio verde. Es decir, las construcciones sostenibles. De este análisis se concluye que, el futuro comprador o inquilino buscará edificaciones que respondan a sus intereses intrínsecos como personas. Es decir, edificios que optimicen los recursos, minimicen los residuos, convivan con el medioambiente y se nutran de energía verde.

Siendo así, cabe preguntarse cuál es el motivo principal que encamina a estos inversores a apostar por construcciones sostenibles. En el propio estudio, queda dilucidada dicha cuestión.

El valor residual futuro del edificio junto con el bajo coste en energía y mantenimiento, son los principales factores por los que los HENRYs prefieren este tipo de edificación (ver gráfico).

Fuente: DLA Piper

A pesar de todo lo he explicado, según este sondeo, parece ser que esta tendencia aún no se ha afincado en la península ibérica. No obstante, en Europa, cobra cada vez más importancia y no sólo debido a que la demanda de las construcciones sostenibles crece sino por los incentivos que supone para el cliente final el bajo coste de mantenimiento de este tipo de edificaciones. De hecho, aquí, sólo el 1% está interesado en realizar este tipo de promociones, pero tal y como se puede apreciar en el siguiente gráfico, en Alemania o UK es, cada vez más, una realidad.

Fuente: DLA Piper

De este modo, parece ser que la tendencia será que los inversores y promotores europeos están dispuestos a aumentar el coste de construcción en aras de disponer edificios, casas y apartamentos más sostenibles ya que la demanda de este tipo de construcciones es cada vez más alta y empieza a ser una realidad. Tanto es así que, resulta ser el principal motivo por lo que estos inversores se plantean el desarrollo de edificios sostenibles, como bien muestra el siguiente gráfico.

Fuente: DLA Piper

Ahora, la única duda es: ¿Cuándo empezaran a apostar los inversores y promotores del Sur de Europa por el edificio verde?

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Queda claro, por tanto, que contar con un plan financiero que nos reduzca los riesgos, controlando que no se incrementen los gastos y mirando que los ingresos se igualen o superen según lo planificado, es clave para dar confianza y tener un crecimiento ordenado. Dicha premisa es aplicable tanto para empresas consolidadas como para emprendedores.

De esta manera, una de las peticiones más usuales por parte de nuestros clientes es conseguir financiación bancaria con las mejores condiciones posibles. 

Antes de concretar reuniones con las diferentes entidades bancarias, resulta necesario elaborar un análisis del estado financiero actual de la sociedad y las previsiones, al menos, a cinco años vista. Mediante un estudio pormenorizado, podremos evaluar cuáles son las necesidades y cómo debemos presentar la documentación a las diferentes entidades bancarias.

Tenemos muchos clientes que cuentan con una buena situación financiera, con unas previsiones razonables pero en cambio las entidades les piden garantías o avales personales. Al solicitar financiación bancaria, esta es una de las grandes batallas.

Así y, a fin de poder evitar que los socios deban avalar personalmente o deban otorgar demasiadas garantías, sería interesante pensar un poco ‘out of the box’.

Los bancos, en general, entienden que la apuesta en una startup es arriesgada y a largo plazo. Sin embargo, a veces, podemos ceder algunas concesiones a cambio de que nos otorguen la financiación en las condiciones que pretendemos.

Hemos de partir de la base que la relación banco cliente se basa en la confianza. Por otro lado, cualquiera de ellos siempre quiere que le aporten negocio.

De este modo, por ejemplo, si nuestra empresa es un e-commerce cambiar de proveedor de TPV virtual e implementar el de la entidad bancaria a la que solicitamos el crédito hace que la operación sea más atractiva para ésta última. Otra concesión que resulta interesante en este sentido, es comprometer a los empleados de la startup o de la empresa para que abran cuenta en esa entidad. Estas medidas gustan ya que aportan negocio extra al banco y generan confianza.

En esta línea, otro punto a considerar a la hora de presentar la documentación es estructurar claramente en qué se gastaran los fondos estableciendo un plan de negocio concreto para la actividad para la que necesitamos la inversión. A modo de ejemplo, si necesitamos cash flowpara dar el salto internacional a otro país, deberíamos aportar, a parte de la documentación relativa al negocio y su estado financiero en general, un business plan específico que explique de manera concisa de qué forma se desarrollará este salto internacional, en qué países, con qué timing, qué objetivos se fijan y qué acciones, entre otras cuestiones. Esta información más las métricas y previsiones financieras futuras, nos dará pie a que el banco tenga más clara la operación financiera.

Si estamos dispuestos a ponernos en la piel del banco y pensar qué podemos ofrecer que resulte convincente y genere confianza a la entidad, tendremos más posibilidades de que nos concedan el crédito que deseamos sin avales personales o con mínimas garantías ya que, al fin y al cabo, el negocio bancario se fundamenta en la creación de confianza mutua.

Resumiendo, para captar financiación necesitamos poder generar confianza y aportar negocio al banco, especificando documentalmente el motivo del crédito y las previsiones financieras futuras.

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Ciertamente, es complicado invertir en propiedades en Barcelona con este panorama. No obstante, siempre aconsejamos lo mismo. Es el momento del flip over, también conocido como flipping houses, y es el momento de las operaciones rápidas. En épocas de recisión e incertidumbre, la mejor manera de ganar dinero es invirtiendo en operaciones de menos de 6 meses de duración. Así, comprar bien, a buen precio, es la clave. Si compramos bien, siempre tendremos margen de beneficio incluso vendiendo por menos de lo esperado.

“El precio es lo que se paga. El valor es lo que se obtiene.”

Por todo ello, en Investius nos estamos centrando en proponer a nuestros inversores operaciones a muy buen precio derivadas de procesos judiciales, herencias o concursos de acreedores con la intención de que simplemente comprando bien, nuestro inversor pueda desinvertir en menos de 6 meses consiguiendo beneficio. Esta operativa reporta dos ventajas: en primer lugar, nuestro dinero está ‘atado’ menos tiempo y podemos rentabilizar antes y, en segundo, en caso de que la crisis empiece a despuntar, podremos salir más airosamente al no tener la presión de ‘vender bien’ para sacar beneficio. La clave es, una vez comprado el activo, proponer un precio de venta algo inferior a mercado para vender rápido ya que lo que nos interesa es comprar y vender en un corto período de tiempo y rentabilizar.

Otra forma de invertir que aconsejamos en este momento del mercado es el flipping houses. Es decir, comprar propiedades que requieren de cierta reforma en ciudades principales y alrededores, siempre y cuando no entremos dentro del terreno de la VPO. Para ello, miramos de proveer operaciones con una superfície menor a la requerida por la normativa y que impliquen una reforma de entre 6 a 9 meses. Esta forma de inversión, produce mayor rentabilidad pero es importante vigilar los tempos de renovación a fin de poder desinvertir en menos de año o año y medio.

Al final, la clave, es comprar bien.

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Si analizamos el impacto del Coronavirus en el sector inmobiliario, observaremos que, el sector terciario que, acumulaba una cifra de negocio de 1.900M€ en el último trimestre, ha sufrido un duro golpe ya que la crisis que estamos viviendo afecta, principalmente, a las empresas y, en particular, al sector del ocio y el turismo (ver gráfico).

En consecuencia, los hoteles padecerán un descenso de la demanda a causa del miedo generado a las aglomeraciones y a las posibles restricciones de movilidad entre países que se avecinan para evitar rebrotes del maldito COVID19. Asimismo, los propietarios de oficinas se enfrentan a negociaciones a la baja del precio del alquiler a fin de poder soportar el impacto económico de la crisis.

De este modo, la situación en el sector, no parece demasiado favorable. No obstante, si queremos invertir, las alternativas a la inversión inmobiliaria son prácticamente nulas. La inversión en startups sufrirá un retroceso importante, debido al alto riesgo en sí que supone este tipo de operación y a la consecuencias económicas que soportarán las empresas en este 2020. La rescisión en los mercados financieros y la reducción de los tipos de interés ofrecerá a los inversores rentabilidades muy a la baja.

Si bien el panorama no pinta demasiado halagüeño, las alternativas de inversión al sector inmobiliario se presentan poco menos que atractivas. La alta volatilidad del mercado y la reducción de los tipos de interés, hará que podamos esperar rentabilidades nimias.

De esta manera, desde un punto de vista inversor, creemos que la tendencia general será invertir en el sector inmobiliario o aventurarse en operaciones de M&A, aprovechando la situación financiera de algunas empresas tras la crisis.

Claves para invertir durante y después del COVID19

Así las cosas, desde Investius queremos daros nuestras claves para seguir invirtiendo en el sector inmobiliario, a pesar de todo. En este momento de incertidumbre, desde Investius apostamos por:

1. Operaciones rápidas en el sector residencial, de poco importe y con altas rentabilidades que nos otorguen beneficios aunque los precios de mercado caigan. Así, trabajamos para presentar a nuestros inversores operaciones de especulación que ofrezcan entorno al 30% de rentabilidad a fin de poder obtener un beneficio neto, tras la caída de precios, del 15% en menos de 6 meses, aproximadamente.
2. Huir, de momento, del sector terciario. El golpe más duro se lo está llevando el sector terciario, es decir oficinas, retail, hoteles y restauración. Seguramente, podríamos excluir el sector logístico de esta caída. Parece ser que está aguantando bastante bien la crisis aunque una parte del negocio de la distribución está sufriendo por la falta de actividad en puertos y aeropuertos
3. La crisis actual puede resultar ser una gran oportunidad de inversión para grandes inversores con músculo financiero ya que esta situación les permitirá presentar ofertas mucho más agresivas y obtener inmuebles a un precio muy por debajo de mercado. Los proyectos llave en mano para fondos que aprendan a flexibilizar y optimizar los costes fijos para prepararse ante los cambios de demanda y precios, será una de las claves para este tipo de inversores.
4. Alquiler turístico. A medida que se recupere el sector del turismo, en caso de viajar, es probable que se prefiera, alquilar un apartamento que ir a un hotel o hostal, a causa del temor producido por el COVID19 y a fin de reducir posibles riesgos de contaminación si se produce un rebrote.

El negocio no se hace cuando se vende, sino cuando se compra. Si compras bien, aunque vendas mal, ganarás.

Las conclusiones

En resumen, aprovechar la corrección de precios que se producirá en el mercado, diversificar la inversión mediante operaciones de menos importe y leer las oportunidades que se presentarán debido a la crisis, es nuestra receta para invertir en Real Estate durante el 2020.

Ya se sabe, a mar revuelto, ganancia de pescadores 🎣

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