Ciertamente, es complicado invertir en propiedades en Barcelona con este panorama. No obstante, siempre aconsejamos lo mismo. Es el momento del flip over, también conocido como flipping houses, y es el momento de las operaciones rápidas. En épocas de recisión e incertidumbre, la mejor manera de ganar dinero es invirtiendo en operaciones de menos de 6 meses de duración. Así, comprar bien, a buen precio, es la clave. Si compramos bien, siempre tendremos margen de beneficio incluso vendiendo por menos de lo esperado.

“El precio es lo que se paga. El valor es lo que se obtiene.”

Por todo ello, en Investius nos estamos centrando en proponer a nuestros inversores operaciones a muy buen precio derivadas de procesos judiciales, herencias o concursos de acreedores con la intención de que simplemente comprando bien, nuestro inversor pueda desinvertir en menos de 6 meses consiguiendo beneficio. Esta operativa reporta dos ventajas: en primer lugar, nuestro dinero está ‘atado’ menos tiempo y podemos rentabilizar antes y, en segundo, en caso de que la crisis empiece a despuntar, podremos salir más airosamente al no tener la presión de ‘vender bien’ para sacar beneficio. La clave es, una vez comprado el activo, proponer un precio de venta algo inferior a mercado para vender rápido ya que lo que nos interesa es comprar y vender en un corto período de tiempo y rentabilizar.

Otra forma de invertir que aconsejamos en este momento del mercado es el flipping houses. Es decir, comprar propiedades que requieren de cierta reforma en ciudades principales y alrededores, siempre y cuando no entremos dentro del terreno de la VPO. Para ello, miramos de proveer operaciones con una superfície menor a la requerida por la normativa y que impliquen una reforma de entre 6 a 9 meses. Esta forma de inversión, produce mayor rentabilidad pero es importante vigilar los tempos de renovación a fin de poder desinvertir en menos de año o año y medio.

Al final, la clave, es comprar bien.

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Si analizamos el impacto del Coronavirus en el sector inmobiliario, observaremos que, el sector terciario que, acumulaba una cifra de negocio de 1.900M€ en el último trimestre, ha sufrido un duro golpe ya que la crisis que estamos viviendo afecta, principalmente, a las empresas y, en particular, al sector del ocio y el turismo (ver gráfico).

En consecuencia, los hoteles padecerán un descenso de la demanda a causa del miedo generado a las aglomeraciones y a las posibles restricciones de movilidad entre países que se avecinan para evitar rebrotes del maldito COVID19. Asimismo, los propietarios de oficinas se enfrentan a negociaciones a la baja del precio del alquiler a fin de poder soportar el impacto económico de la crisis.

De este modo, la situación en el sector, no parece demasiado favorable. No obstante, si queremos invertir, las alternativas a la inversión inmobiliaria son prácticamente nulas. La inversión en startups sufrirá un retroceso importante, debido al alto riesgo en sí que supone este tipo de operación y a la consecuencias económicas que soportarán las empresas en este 2020. La rescisión en los mercados financieros y la reducción de los tipos de interés ofrecerá a los inversores rentabilidades muy a la baja.

Si bien el panorama no pinta demasiado halagüeño, las alternativas de inversión al sector inmobiliario se presentan poco menos que atractivas. La alta volatilidad del mercado y la reducción de los tipos de interés, hará que podamos esperar rentabilidades nimias.

De esta manera, desde un punto de vista inversor, creemos que la tendencia general será invertir en el sector inmobiliario o aventurarse en operaciones de M&A, aprovechando la situación financiera de algunas empresas tras la crisis.

Claves para invertir durante y después del COVID19

Así las cosas, desde Investius queremos daros nuestras claves para seguir invirtiendo en el sector inmobiliario, a pesar de todo. En este momento de incertidumbre, desde Investius apostamos por:

1. Operaciones rápidas en el sector residencial, de poco importe y con altas rentabilidades que nos otorguen beneficios aunque los precios de mercado caigan. Así, trabajamos para presentar a nuestros inversores operaciones de especulación que ofrezcan entorno al 30% de rentabilidad a fin de poder obtener un beneficio neto, tras la caída de precios, del 15% en menos de 6 meses, aproximadamente.
2. Huir, de momento, del sector terciario. El golpe más duro se lo está llevando el sector terciario, es decir oficinas, retail, hoteles y restauración. Seguramente, podríamos excluir el sector logístico de esta caída. Parece ser que está aguantando bastante bien la crisis aunque una parte del negocio de la distribución está sufriendo por la falta de actividad en puertos y aeropuertos
3. La crisis actual puede resultar ser una gran oportunidad de inversión para grandes inversores con músculo financiero ya que esta situación les permitirá presentar ofertas mucho más agresivas y obtener inmuebles a un precio muy por debajo de mercado. Los proyectos llave en mano para fondos que aprendan a flexibilizar y optimizar los costes fijos para prepararse ante los cambios de demanda y precios, será una de las claves para este tipo de inversores.
4. Alquiler turístico. A medida que se recupere el sector del turismo, en caso de viajar, es probable que se prefiera, alquilar un apartamento que ir a un hotel o hostal, a causa del temor producido por el COVID19 y a fin de reducir posibles riesgos de contaminación si se produce un rebrote.

El negocio no se hace cuando se vende, sino cuando se compra. Si compras bien, aunque vendas mal, ganarás.

Las conclusiones

En resumen, aprovechar la corrección de precios que se producirá en el mercado, diversificar la inversión mediante operaciones de menos importe y leer las oportunidades que se presentarán debido a la crisis, es nuestra receta para invertir en Real Estate durante el 2020.

Ya se sabe, a mar revuelto, ganancia de pescadores 🎣

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